買房時，房貸往往是金額最大、期限最長的一筆負債。同樣的貸款金額和利率，選擇不同的還款方式或是否使用寬限期，每月負擔和總利息可能相差幾十萬。本文用實際數字說明兩種還款方式與寬限期的差別，幫助你做出適合自己的選擇。
文中提到的操作可以直接使用本站免費工具：房貸試算，無需註冊，檔案不上傳。
兩種還款方式的原理
等額本息的月付公式為：月付 ＝ 貸款本金 × 月利率 × (1＋月利率)^期數 ÷ [(1＋月利率)^期數 − 1]，其中月利率＝年利率÷12。
- 等額本息（臺灣稱“本息平均攤還”）：每月還款金額固定。前期還款中利息佔比高、本金佔比低，隨時間推移本金佔比逐漸增加。
- 等額本金（臺灣稱“本金平均攤還”）：每月償還的本金固定，利息按剩餘本金計算，因此月付金從高到低逐月遞減。
實際試算：1000萬、年利率2.2%、30年
| 方案 | 月付金 | 利息總額 |
|---|---|---|
| 等額本息 | 每月約 37,970 | 約 3,669,230 |
| 等額本金 | 首月約 46,111，末月約 27,829 | 約 3,309,167 |
| 等額本息＋2年寬限期 | 前2年每月約 18,333；之後每月約 39,890 | 約 3,843,111 |
以上金額由本站房貸試算工具按標準公式計算（單位與貸款金額相同，四捨五入到整數）。可以看到，等額本金比等額本息少付約 36 萬利息，但第一個月要多付約 8 千；使用 2 年寬限期，前兩年月付減半，但總利息會增加約 17 萬。
寬限期的利與弊
- 優點：寬限期內只繳利息，月付金大幅降低，適合剛買房、需要裝修或收入預計會增加的人。
- 缺點：寬限期結束後，本金要在更短的期間內攤還，月付金會明顯上升；總利息也會增加。
- 建議：使用寬限期前，先試算寬限期結束後的月付金，確認自己屆時能負擔。
怎麼選？
- 收入穩定、希望每月支出固定：等額本息。
- 目前收入較高、希望總利息最少或打算提前還款：等額本金。
- 一般建議每月房貸支出不超過家庭月收入的三分之一，為生活和意外預留空間。
本文內容僅為一般說明，不構成理財建議。實際貸款條件、利率與費用請以銀行核定為準。
常見問題
提前還款哪種方式更划算？
提前還款能減少剩餘本金和未來利息。等額本金前期已還較多本金，若計劃提前還清，兩者差距會縮小，具體可用試算工具比較。
利率調整後月付會變嗎？
浮動利率房貸在利率調整後，銀行會重新計算月付金。可在試算工具中輸入新利率估算。
30年和20年差多少？
年限越長月付越低，但總利息越高。可在工具中切換年限直接比較。