房贷怎么算？等额本息与等额本金对比、宽限期利弊（附试算范例）

两种还款方式的原理

等额本息的月付公式为：月付 ＝ 贷款本金 × 月利率 × (1＋月利率)^期数 ÷ [(1＋月利率)^期数 − 1]，其中月利率＝年利率÷12。

• 等额本息（台湾称“本息平均摊还”）：每月还款金额固定。前期还款中利息占比高、本金占比低，随时间推移本金占比逐渐增加。
• 等额本金（台湾称“本金平均摊还”）：每月偿还的本金固定，利息按剩余本金计算，因此月付金从高到低逐月递减。

实际试算：1000万、年利率2.2%、30年

以上金额由本站房贷试算工具按标准公式计算（单位与贷款金额相同，四舍五入到整数）。可以看到，等额本金比等额本息少付约 36 万利息，但第一个月要多付约 8 千；使用 2 年宽限期，前两年月付减半，但总利息会增加约 17 万。

宽限期的利与弊

• 优点：宽限期内只缴利息，月付金大幅降低，适合刚买房、需要装修或收入预计会增加的人。
• 缺点：宽限期结束后，本金要在更短的期间内摊还，月付金会明显上升；总利息也会增加。
• 建议：使用宽限期前，先试算宽限期结束后的月付金，确认自己届时能负担。

怎么选？

• 收入稳定、希望每月支出固定：等额本息。
• 目前收入较高、希望总利息最少或打算提前还款：等额本金。
• 一般建议每月房贷支出不超过家庭月收入的三分之一，为生活和意外预留空间。

本文内容仅为一般说明，不构成理财建议。实际贷款条件、利率与费用请以银行核定为准。